Nutzungswertbesteuerung
Auch: historische Nutzungswertbesteuerung · Besteuerung des Wohnungswerts
Die Nutzungswertbesteuerung war eine bis 1986 geltende Regelung im deutschen Einkommensteuerrecht, nach der Eigentümer, die ihr Wohneigentum selbst bewohnten, den daraus gezogenen "Wohnvorteil" (Nutzungswert) als fiktive Einnahme versteuern mussten – im Gegenzug konnten sie aber Schuldzinsen, Abschreibung und Unterhaltungskosten wie bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten abziehen.
Ausführliche Erklärung
Bis zur Steuerreform von 1986/1987 wurde selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich wie eine "Vermietung an sich selbst" behandelt: Der Eigentümer musste einen fiktiven Mietwert (Nutzungswert) als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 2 EStG a. F. versteuern, konnte im Gegenzug aber sämtliche mit dem Objekt zusammenhängenden Aufwendungen (Schuldzinsen, AfA, Erhaltungsaufwand) als Werbungskosten abziehen. In den ersten Jahren nach dem Erwerb – wenn Zinsen und Abschreibung hoch waren – ergaben sich dadurch häufig steuerlich nutzbare Verluste.
Mit dem Wohneigentumsförderungsgesetz wurde die Nutzungswertbesteuerung zum 1. Januar 1987 grundsätzlich abgeschafft ("Konsumgutlösung"): Selbstgenutztes Wohneigentum wurde fortan steuerlich neutral behandelt – kein fiktiver Nutzungswert als Einnahme, aber im Gegenzug auch kein Werbungskostenabzug mehr für Zinsen, AfA oder Erhaltungsaufwand (Ausnahme: bestimmte Sonderausgaben wie Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie zeitlich befristete Förderungen wie die spätere Eigenheimzulage). Für Altfälle, in denen die Nutzungswertbesteuerung bereits vor 1987 angewendet wurde, gab es eine Übergangsregelung bis längstens 1998 (§ 52 Abs. 21 EStG a. F.), die es Eigentümern erlaubte, das alte System übergangsweise weiter zu nutzen.
Praxisrelevanz für Makler: Die Nutzungswertbesteuerung selbst ist seit 1999 vollständig ausgelaufen und hat für aktuelle Transaktionen keine unmittelbare Bedeutung mehr. Historische Kenntnis ist aber relevant für das Verständnis, warum selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland steuerlich anders (neutral) behandelt wird als vermietete Immobilien, und für die Einordnung älterer Kaufverträge, Bausparverträge oder Förderprogramme, die noch auf das alte System Bezug nehmen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer, der sein selbstgenutztes Einfamilienhaus 1985 erworben hatte, musste nach altem Recht einen fiktiven Mietwert von z. B. 8.000 DM jährlich versteuern, konnte aber im Gegenzug hohe Schuldzinsen und die AfA abziehen, sodass sich in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust ergab. Nach der Reform 1987 konnte er die Übergangsregelung bis 1998 nutzen, bevor die Selbstnutzung endgültig steuerlich neutral (ohne Nutzungswert, aber auch ohne Werbungskostenabzug) behandelt wurde.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 2 EStG a. F. – Frühere Grundlage der Nutzungswertbesteuerung für selbstgenutztes Wohneigentum.
- § 21a EStG a. F. – Vereinfachte Ermittlung des Nutzungswerts nach dem Einheitswert.
- § 52 Abs. 21 EStG a. F. – Übergangsregelung, die eine Fortführung der Nutzungswertbesteuerung bis längstens 1998 ermöglichte.