Öffentliches Baurecht
Auch: öffentlich-rechtliches Baurecht
Das öffentliche Baurecht umfasst alle staatlichen Vorschriften, die regeln, ob ein Grundstück bebaut werden darf und welche Anforderungen ein Bauvorhaben erfüllen muss. Es gliedert sich in das bundeseinheitliche Bauplanungsrecht und das landesspezifische Bauordnungsrecht.
Ausführliche Erklärung
Das öffentliche Baurecht ist der Oberbegriff für zwei rechtlich und kompetenzrechtlich getrennte Regelungsbereiche:
- Bauplanungsrecht (siehe Bauplanungsrecht): Regelt bundeseinheitlich, wo und in welchem Umfang gebaut werden darf – also die zulässige Bodennutzung. Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB) mit der Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Baugebietstypen und Nutzungsmaße konkretisiert. Der Bund hat hierfür nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das "Bodenrecht".
- Bauordnungsrecht (siehe Bauordnungsrecht): Regelt landesrechtlich, wie gebaut werden darf – also die konkrete bauliche Ausführung, etwa Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Stellplätze und das Baugenehmigungsverfahren. Es ist Ländersache und in den 16 Landesbauordnungen (LBO bzw. BauO) geregelt, die sich zwar an der Musterbauordnung (MBO) orientieren, im Detail aber voneinander abweichen.
Für ein Bauvorhaben müssen beide Ebenen kumulativ erfüllt sein: Ein Vorhaben, das planungsrechtlich zulässig ist (z. B. weil es den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht), kann dennoch bauordnungsrechtlich unzulässig sein, etwa wegen zu geringer Abstandsflächen. Umgekehrt genügt die Einhaltung der Landesbauordnung nicht, wenn das Vorhaben den planungsrechtlichen Vorgaben widerspricht.
Für Makler und Bauträger ist die Unterscheidung praktisch bedeutsam bei der Einschätzung der Bebaubarkeit eines Grundstücks: Auskünfte zum Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich nach §§ 34, 35 BauGB) liefern in der Regel das Stadtplanungs- bzw. Bauamt der Gemeinde, während das konkrete Genehmigungsverfahren und die bauordnungsrechtlichen Detailanforderungen bei der jeweiligen unteren Bauaufsichtsbehörde liegen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr möchte auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten. Der geltende Bebauungsplan (Bauplanungsrecht) lässt eine solche Nutzung grundsätzlich zu. Die konkrete Bauausführung muss jedoch zusätzlich die Vorgaben der Landesbauordnung erfüllen, etwa zu Abstandsflächen und notwendigen Stellplätzen – erst wenn beide Ebenen eingehalten sind, kann eine Baugenehmigung erteilt werden.
Rechtsgrundlage
- Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG – Konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Bodenrecht (Grundlage des Bauplanungsrechts).
- BauGB – Zentrales Gesetz des Bauplanungsrechts (Bauleitplanung, Zulässigkeit von Vorhaben).
- Bauordnungsrecht ist Landesrecht und in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.