Wohnbebauung

Ob und in welchem Umfang ein Grundstück mit Wohngebäuden bebaut werden darf, hängt maßgeblich davon ab, in welchem planungsrechtlichen „Gebiet" es liegt. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit von Wohnbebauung nach dessen Festsetzungen (§ 30 BauGB) – etwa zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der Bebauung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl) und zur Bauweise. Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich, also innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, entscheidet § 34 BauGB, ob sich das Vorhaben nach Art und Maß in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt. Im Außenbereich schließlich ist Wohnbebauung nach § 35 BauGB nur ausnahmsweise privilegiert (z. B. landwirtschaftliche Betriebe) oder unter engen Voraussetzungen als sonstiges Vorhaben zulässig.

Die konkreten Wohngebietstypen – etwa reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA) oder besonderes Wohngebiet (WB) – werden in den §§ 3 und 4 BauNVO definiert und legen fest, welche Nutzungen (reines Wohnen, ergänzende Läden, nicht störendes Gewerbe) jeweils zulässig sind. Für Makler ist die Einordnung eines Grundstücks in einen dieser Gebietstypen wichtig, weil sie bestimmt, welche Wohnformen und Nebennutzungen (z. B. häusliche Büros, Kleingewerbe) rechtlich möglich sind.

Neben der Art der Nutzung regelt der Bebauungsplan meist auch das Maß der Wohnbebauung, etwa über Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), sowie die zulässige Bauweise (offen, geschlossen) und Geschossigkeit.

Ein Grundstückseigentümer möchte auf seinem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten. Da das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der das Gebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) mit maximal drei Geschossen ausweist, muss das Bauvorhaben diese Festsetzungen einhalten, um genehmigungsfähig zu sein.