Wohnbaufläche

Im zweistufigen System der deutschen Bauleitplanung unterscheidet man zwischen dem vorbereitenden Flächennutzungsplan (FNP) und dem verbindlichen Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in groben Nutzungskategorien dar, den sogenannten Bauflächen nach § 1 Abs. 1 BauNVO:

• Wohnbauflächen (W)
• gemischte Bauflächen (M)
• gewerbliche Bauflächen (G)
• Sonderbauflächen (S)

Erst im nachfolgenden, verbindlichen Bebauungsplan werden diese groben Bauflächen nach § 1 Abs. 2 BauNVO zu konkreten Baugebieten ausdifferenziert – aus einer Wohnbaufläche können so je nach städtebaulicher Konzeption ein reines Wohngebiet (WR), ein allgemeines Wohngebiet (WA), ein besonderes Wohngebiet (WB) oder ein dörfliches Wohngebiet werden. Die Darstellung als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan bindet die Gemeinde bei der nachfolgenden Bebauungsplanung (Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB), begründet für einzelne Grundstückseigentümer aber noch keinen unmittelbaren Baurechtsanspruch, da der Flächennutzungsplan als vorbereitender Plan nicht unmittelbar bürger- oder grundstücksbezogen verbindlich ist.

Für Immobilienmakler ist die Unterscheidung wichtig: Ein als Wohnbaufläche dargestelltes Grundstück im Außenbereich oder ohne gültigen Bebauungsplan ist noch nicht automatisch bebaubar – die konkrete Bebaubarkeit richtet sich erst nach dem Bebauungsplan bzw., falls keiner existiert, nach §§ 34 oder 35 BauGB.

Eine Gemeinde stellt in ihrem Flächennutzungsplan ein bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet am Ortsrand als Wohnbaufläche dar, um dort mittelfristig neuen Wohnraum zu schaffen. Erst mit der Aufstellung eines Bebauungsplans, der die Fläche konkret als allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt und Baugrenzen, Geschossflächenzahl sowie Erschließung regelt, entsteht dort tatsächlich Baurecht für einzelne Grundstücke.