Schrottimmobilie

"Schrottimmobilie" ist kein juristischer, sondern ein umgangssprachlicher, oft abwertender Begriff – der Makler sollte ihn im Kundenkontakt sensibel verwenden, da er beim Verkäufer (der das Objekt oft geerbt oder emotional damit verbunden ist) negativ wirken kann. Fachlich präziser ist meist "stark sanierungsbedürftige Immobilie" oder "Abriss-/Entwicklungsgrundstück".

Praxisrelevante Aspekte:

• Bewertungslogik: Bei solchen Objekten liegt der eigentliche Wert oft überwiegend im Grundstück (Bodenwert), während der bauliche Wert der Immobilie gegen null oder sogar negativ geht (Abrisskosten übersteigen den baulichen Restwert). Die Wertermittlung erfolgt daher meist über den Bodenwert abzüglich geschätzter Abrisskosten, nicht über klassische Sachwert- oder Vergleichswertverfahren.
• Historischer Kontext des Begriffs: In den 1990er- und 2000er-Jahren wurde der Begriff "Schrottimmobilie" auch für überteuert und mit dubiosen Finanzierungsmodellen an Kapitalanleger verkaufte, oft mangelhafte Immobilien verwendet (Anlageskandale). Diese Bedeutung ist historisch relevant, im heutigen Maklerkontext bezeichnet der Begriff aber meist den baulichen Zustand.
• Zielgruppe: Bauträger, Grundstücksentwickler und Investoren, die an Abriss und Neubebauung interessiert sind, sind hier die relevante Käufergruppe – nicht klassische Eigennutzer.
• Relevante Prüfpunkte vor Verkauf: Baurecht des Grundstücks (Bebauungsplan, § 34 BauGB bei unbeplanten Innenbereichen), Altlastenverdacht, Denkmalschutz (kann einen Abriss verhindern oder erschweren), Abbruchgenehmigung nach Landesbauordnung.
• Offenlegungspflicht: Der bauliche Zustand muss dem Käufer vollständig und wahrheitsgemäß dargestellt werden; bei erkennbar maroden Objekten empfiehlt sich ein ausdrücklicher Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag (üblich bei "Kauf wie besichtigt"), der jedoch arglistig verschwiegene Mängel nicht abdeckt (§ 444 BGB).
• Preisverhandlung: Der Makler sollte realistische Vergleichswerte für Grundstücke in vergleichbarer Lage heranziehen und den Verkäufer auf die begrenzte Zahlungsbereitschaft für den baulichen Bestand vorbereiten.

Ein seit Jahrzehnten leerstehendes Haus mit massiven Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sowie einsturzgefährdeten Dachbalken wird nicht über den baulichen Zustand, sondern über den Bodenwert des Grundstücks abzüglich geschätzter Abbruchkosten bewertet. Der Makler vermarktet das Objekt gezielt als Baugrundstück mit Abrissbestand an lokale Bauträger.