Schriftformklausel
Auch: Doppelte Schriftformklausel · Schriftformerfordernis-Klausel
Eine Schriftformklausel legt vertraglich fest, dass Änderungen, Ergänzungen oder die Aufhebung eines Mietvertrags nur wirksam sind, wenn sie schriftlich erfolgen. Sie soll die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB absichern, hat aber selbst rechtliche Grenzen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, aber nicht schriftlich abgefasst wird, im Ergebnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen – mit der Folge, dass er vorzeitig ordentlich kündbar wird, obwohl eigentlich eine feste Laufzeit vereinbart war. Diese Vorschrift schützt vor allem Vertragsnachfolger (Erwerber im Rahmen von „Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) und Grundpfandgläubiger, die sich auf den beurkundeten Vertragsinhalt verlassen können sollen.
Um sicherzustellen, dass auch spätere mündliche Absprachen oder Nebenabreden nicht unbemerkt die Schriftform unterlaufen, vereinbaren viele Verträge (v. a. bei Gewerberaummiete) eine Schriftformklausel: Danach bedürfen Änderungen und Ergänzungen der Schriftform, und ein Verzicht auf dieses Erfordernis selbst muss wiederum schriftlich erklärt werden (doppelte Schriftformklausel).
Wichtige Einschränkungen aus der Rechtsprechung:
- Eine Schriftformklausel kann nicht verhindern, dass die Parteien sie durch spätere übereinstimmende mündliche Abrede wirksam aufheben – vorbehaltlich der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB selbst, die unabhängig von vertraglichen Klauseln gilt.
- Verstößt eine spätere mündliche oder formfrei getroffene Änderungsvereinbarung gegen § 550 BGB (weil sie wesentliche Vertragsbestandteile wie Mietgegenstand, Parteien, Mietdauer oder Miethöhe betrifft), greift wieder die gesetzliche Folge: Der Vertrag gilt als unbefristet und wird vorzeitig kündbar.
- Insbesondere bei Nachträgen zu langfristigen Gewerbemietverträgen ist deshalb sorgfältig auf Einhaltung der Schriftform (einheitliche Urkunde, ausreichende Bezugnahme, vollständige Unterschriften) zu achten.
Praktisch dient die Klausel vor allem als Warnhinweis und Dokumentationsanreiz für die Vertragsparteien; ihre rechtliche Durchsetzungskraft gegenüber der zwingenden gesetzlichen Schriftform ist begrenzt.
Beispiel aus der Praxis
In einem zehnjährigen Gewerbemietvertrag ist eine doppelte Schriftformklausel vereinbart. Mieter und Vermieter einigen sich mündlich auf eine geringfügige Verlegung des Mietbeginns für eine Teilfläche. Da diese Nebenabrede einen wesentlichen Vertragspunkt betrifft und nicht schriftlich fixiert wurde, kann sich ein späterer Grundstückserwerber darauf berufen, dass der Vertrag insgesamt formunwirksam nach § 550 BGB ist und daher vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.