Tageszinsen

Bei der Immobilienfinanzierung ist die taggenaue Zinsberechnung praktisch bei zwei Ereignissen relevant, mit denen Makler und Käufer regelmäßig konfrontiert sind:

• Auszahlung (Valutierung): Erfolgt die Darlehensauszahlung nicht exakt zum Monatsersten, berechnet die Bank für den Zeitraum zwischen Auszahlungstag und Beginn der ersten vollen Zinsperiode Tageszinsen. Käufer sollten dies bei der Planung des Notartermins und der Kaufpreisfälligkeit berücksichtigen, da unerwartete Tageszinsen die Finanzierungskosten leicht erhöhen können.
• Ablösung/vorzeitige Rückzahlung: Wird ein Darlehen zu einem Termin innerhalb eines Monats abgelöst (z. B. bei Umschuldung oder Verkauf einer noch finanzierten Immobilie), berechnet die Bank Zinsen nur bis zum tatsächlichen Rückzahlungstag – taggenau.

Berechnungsmethoden:

• Deutsche/kaufmännische Methode (30/360): Jeder Monat wird pauschal mit 30 Tagen, das Jahr mit 360 Tagen angesetzt. Dies ist im deutschen Bankgeschäft bei vielen Standarddarlehen üblich.
• Taggenaue Methode (act/360 oder act/365): Es werden die tatsächlichen Kalendertage angesetzt, das Jahr wird mit 360 oder 365 Tagen zugrunde gelegt. Diese Methode ist bei variablen Darlehen und im internationalen Geschäft verbreiteter.

Für den Makler ist relevant, dass Käufer bei der Finanzierungsplanung Pufferzeiten für den Notartermin einplanen sollten, da Banken Auszahlungen meist nur zu bestimmten Terminen (z. B. zum Monatsersten) kostenfrei vornehmen und außerplanmäßige Zwischentermine zusätzliche Tageszinsen oder Bereitstellungszinsen auslösen können.

Ein Bankdarlehen über 250.000 Euro mit 3,5 % Sollzins soll am 12. eines Monats ausgezahlt werden, obwohl die reguläre Zinsperiode erst zum 1. des Folgemonats beginnt. Die Bank berechnet für die 18 verbleibenden Tage des laufenden Monats Tageszinsen von rund 250.000 € × 3,5 % / 360 × 18 ≈ 437,50 Euro, die zusätzlich zur ersten regulären Rate anfallen.