Tatsächliche Nutzung
Auch: Nutzungsart (Kataster) · tatsächliche Nutzungsart
Die "tatsächliche Nutzung" ist eine im Liegenschaftskataster (ALKIS) für jedes Flurstück erfasste Angabe darüber, wie die Fläche tatsächlich genutzt wird – etwa als Wohnbaufläche, Landwirtschaftsfläche, Wald, Verkehrsfläche oder Gewässer. Sie beschreibt den Ist-Zustand, nicht die planungsrechtlich zulässige Nutzung.
Ausführliche Erklärung
Im Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) wird jedes Flurstück nicht nur nach Lage, Größe und Eigentümer, sondern auch nach seiner tatsächlichen Nutzung klassifiziert. Die bundeseinheitliche ALKIS-Nutzungsartenkatalogisierung unterscheidet u. a.:
- Siedlungsflächen: Wohnbaufläche, Industrie- und Gewerbefläche, Fläche gemischter Nutzung, Fläche besonderer funktionaler Prägung.
- Verkehrsflächen: Straßenverkehr, Weg, Bahnverkehr.
- Vegetationsflächen: Landwirtschaft, Wald, Gehölz, Heide.
- Gewässer: Fließgewässer, Stehendes Gewässer.
Für den Makler ist die tatsächliche Nutzung aus mehreren Gründen wichtig:
- Abgrenzung zum Planungsrecht: Die im Kataster erfasste tatsächliche Nutzung sagt nichts darüber aus, was auf der Fläche planungsrechtlich zulässig wäre (das regelt der Bebauungsplan bzw. § 34/§ 35 BauGB). Ein als "Landwirtschaftsfläche" geführtes Grundstück kann durchaus im Innenbereich liegen und potenziell bebaubar sein.
- Wertermittlung: Gutachterausschüsse berücksichtigen die tatsächliche Nutzung bei der Ableitung von Bodenrichtwerten und bei der Vergleichswertbildung.
- Grunderwerbsteuer und Bewertungsrecht: Bei der Bedarfsbewertung nach dem Bewertungsgesetz (z. B. für Erbschaft-/Schenkungsteuer) spielt die tatsächliche Nutzungsart eine Rolle bei der Wahl des Bewertungsverfahrens.
- Plausibilitätsprüfung: Weicht die im ALKIS erfasste tatsächliche Nutzung erkennbar von der im Exposé beschriebenen Nutzung ab (z. B. "Gartenland" statt "Bauland"), sollte der Makler dies vor der Vermarktung klären, da dies auf ungenehmigte Nutzungsänderungen oder Planungsdefizite hindeuten kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück ist im ALKIS mit der tatsächlichen Nutzung "Gartenland" verzeichnet, liegt jedoch in einem durch Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Bereich. Der Makler weist den Interessenten darauf hin, dass die Katasterangabe lediglich den derzeitigen Ist-Zustand beschreibt, die Bebaubarkeit sich aber nach dem Bebauungsplan richtet.
Rechtsgrundlage
- ALKIS-Datenmodell (AAA-Modell der AdV) – bundeseinheitlicher Nutzungsartenkatalog zur Erfassung der tatsächlichen Nutzung im Liegenschaftskataster.
- Landesvermessungsgesetze – regeln die Führung des Liegenschaftskatasters durch die Vermessungs- und Katasterverwaltungen der Länder, einschließlich der Fortführung der Nutzungsart.