Untermakler
Auch: Kooperationspartner Makler · Subvermittler
Ein Untermakler ist kein Angestellter, sondern ein eigenständiger Makler eines anderen Büros, der auf Basis einer Kooperationsvereinbarung mit dem beauftragten Hauptmakler zusammenarbeitet – meist um dessen Netzwerk an Kaufinteressenten oder Mietern für ein bestimmtes Objekt zu nutzen.
Ausführliche Erklärung
Untermakler-Konstellationen entstehen typischerweise in zwei Situationen: Erstens, wenn ein Makler ein Objekt mit Alleinauftrag betreut, aber gezielt einen Kollegen mit passender Käuferkartei hinzuzieht (regionale oder überregionale Kooperation). Zweitens bei Franchise- oder Verbundstrukturen, in denen mehrere Büros gemeinsam auf einen Objektbestand zugreifen.
Wichtige Praxispunkte:
- Vertragliche Grundlage: Die Zusammenarbeit wird in einer separaten Kooperationsvereinbarung zwischen den Maklern geregelt (Provisionsteilung, Zuständigkeiten, Haftung), unabhängig vom eigentlichen Maklervertrag mit dem Kunden.
- Keine Doppelprovision für den Kunden: Der Verkäufer oder Käufer darf durch die Einbindung eines Untermaklers nicht doppelt belastet werden – die vereinbarte Gesamtprovision wird zwischen Haupt- und Untermakler intern aufgeteilt.
- Transparenz: Je nach Vereinbarung und AGB des Hauptauftrags kann eine Information des Auftraggebers über die Einbindung eines Untermaklers geboten sein, insbesondere wenn dieser eigene Kundendaten oder Interessenten einbringt.
- Haftung: Der Hauptmakler bleibt gegenüber seinem Auftraggeber verantwortlich; Pflichtverletzungen des Untermaklers können intern zu Regressansprüchen führen.
Untermakler-Netzwerke sind besonders bei überregional gesuchten Objekten (z. B. Feriendomizile, hochpreisige Stadtwohnungen) sinnvoll, weil sie die Reichweite deutlich erhöhen, ohne dass der Auftraggeber einen zweiten eigenen Maklervertrag abschließen muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler in München hat den Alleinauftrag für eine Villa am Starnberger See. Da er wenige internationale Käuferkontakte hat, bindet er einen auf vermögende Auslandskäufer spezialisierten Kollegen als Untermakler ein. Kommt der Verkauf über dessen Kontakt zustande, teilen sich beide Makler die vereinbarte Gesamtprovision nach interner Absprache.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags; gilt für das Verhältnis Hauptmakler–Auftraggeber unverändert, unabhängig von einer internen Untermakler-Kooperation.