Untermaklervertrag
Auch: Untermakler · Sub-Maklervertrag
Ein Untermaklervertrag ist eine Vereinbarung, mit der ein bereits beauftragter Makler (Hauptmakler) einen weiteren Makler als Untermakler einschaltet, um die Vermittlung oder den Nachweis eines Objekts zu unterstützen. Der Untermakler wird als Erfüllungsgehilfe des Hauptmaklers tätig, steht aber in der Regel nicht in direkter Vertragsbeziehung zum ursprünglichen Auftraggeber.
Ausführliche Erklärung
Untermaklerverhältnisse kommen vor allem bei überregionaler Vermarktung, Kooperationen zwischen Maklerbüros oder bei speziellem Fachwissen (z. B. Gewerbeimmobilien) vor.
- Vertragsstruktur: Der Auftraggeber (Eigentümer) schließt seinen Maklervertrag ausschließlich mit dem Hauptmakler. Dieser beauftragt separat und im eigenen Namen einen Untermakler, der als sein Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) auftritt. Zwischen Untermakler und ursprünglichem Auftraggeber besteht regelmäßig kein eigenes Vertragsverhältnis, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart.
- Provisionsteilung: Der Untermakler wird typischerweise über eine interne Provisionsteilungsvereinbarung mit dem Hauptmakler vergütet (z. B. hälftige Teilung oder ein vereinbarter Prozentsatz), nicht direkt vom Auftraggeber. Die Ausgestaltung erfolgt frei zwischen den beteiligten Maklern.
- Haftung: Da der Untermakler als Erfüllungsgehilfe des Hauptmaklers handelt, haftet der Hauptmakler dem Auftraggeber gegenüber grundsätzlich auch für Fehler des Untermaklers (§ 278 BGB), etwa bei fehlerhafter Objektbeschreibung oder verletzten Aufklärungspflichten.
- Transparenz gegenüber dem Auftraggeber: Zwar ist die Einschaltung eines Untermaklers rechtlich zulässig, aus Gründen der Fairness und zur Vermeidung von Missverständnissen sollte der Auftraggeber jedoch informiert werden, insbesondere wenn dies Auswirkungen auf die Vermarktungsstrategie oder Datenweitergabe hat (Datenschutz beachten).
- Abgrenzung zur Maklerkette: Während der Untermaklervertrag eine bewusste, vertraglich geregelte Beauftragung ist, entsteht eine Maklerkette oft eher zufällig, wenn mehrere unabhängige Makler denselben Interessenten oder dasselbe Objekt anbieten, ohne miteinander vertraglich verbunden zu sein (siehe Maklerkette).
- Praxisrelevanz: Untermaklerverhältnisse sind besonders bei internationalen Käufern, Ferienimmobilien oder Gewerbeobjekten verbreitet, bei denen der Hauptmakler lokale Netzwerke oder Sprachkenntnisse eines Kooperationspartners nutzt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Berliner Maklerbüro erhält den Alleinauftrag für den Verkauf einer Ferienwohnung an der Ostsee, hat vor Ort aber kein eigenes Büro. Es beauftragt einen ortsansässigen Makler als Untermakler mit Besichtigungen und Objektbetreuung und teilt sich die Provision hälftig mit ihm.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags, gilt für das Verhältnis Hauptmakler–Auftraggeber.
- § 278 BGB – Haftung des Hauptmaklers für Verschulden des Untermaklers als Erfüllungsgehilfen.
- § 613 BGB – Grundsatz der persönlichen Leistungserbringung; die Norm gilt unmittelbar für Dienstverträge und wird für den Maklervertrag (§ 652 BGB) allenfalls im Rechtsgedanken zur Frage der Übertragbarkeit von Teilaufgaben herangezogen, nicht unmittelbar.