Untermiete
Auch: Untervermietung
Bei der Untermiete überlässt der Hauptmieter einer Wohnung die gemietete Sache - vollständig oder teilweise - gegen Entgelt einem Dritten, dem Untermieter, zur Nutzung. Das ursprüngliche Mietverhältnis zum Vermieter bleibt bestehen; der Untermieter hat keine eigenen vertraglichen Rechte gegenüber dem Vermieter.
Ausführliche Erklärung
Die Untermiete ist ein Dauerthema in der Vermietungspraxis und für Makler bei der Betreuung von Bestandsobjekten relevant:
- Erlaubnispflicht: Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht ganz oder teilweise einem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Verstößt der Mieter dagegen, kann der Vermieter nach Abmahnung fristlos kündigen.
- Anspruch auf Erlaubnis: Entsteht bei einem nach Vertragsschluss auftretenden berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung eines Teils der Wohnräume ein Anspruch auf Erlaubniserteilung (§ 553 Abs. 1 BGB) - etwa bei finanziellen Engpässen, längerer Abwesenheit oder Zusammenzug mit einem Partner. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters verweigern oder von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen.
- Volluntervermietung: Die Überlassung der gesamten Wohnung fällt nicht unter § 553 BGB und liegt grundsätzlich im Ermessen des Vermieters; ein Anspruch besteht hier regelmäßig nicht, außer bei besonderen Fallgestaltungen (z. B. befristete Auslandsentsendung).
- Haftung: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für sämtliche Pflichten aus dem Hauptmietvertrag verantwortlich, auch für ein Verschulden des Untermieters (§ 540 Abs. 2, § 278 BGB analog).
- Ende der Untermiete: Endet das Hauptmietverhältnis, endet automatisch auch das Recht des Untermieters zur Nutzung; er muss die Räume herausgeben, hat aber keinen eigenen Bestandsschutz gegenüber dem Vermieter.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Verkauf vermieteter Objekte ist zu prüfen, ob eine erlaubte Untermiete besteht, da diese das Mietverhältnis "verschachtelt" und bei der Objektübergabe (Schlüssel, Kontaktdaten) berücksichtigt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter arbeitet für ein Jahr im Ausland und möchte seine Wohnung nicht kündigen. Er beantragt beim Vermieter die Erlaubnis, ein Zimmer unterzuvermieten, während er selbst die übrige Wohnung weiterhin nutzt möchte - da kein berechtigtes Interesse an einer Volluntervermietung vorliegt und er selbst nicht mehr dort wohnt, muss der Vermieter der kompletten Untervermietung nicht zustimmen; eine Teiluntervermietung mit Rückkehrabsicht wird hingegen häufig erlaubt.