Vollamortisationsvertrag
Auch: Vollamortisationsleasing · Full-Pay-out-Vertrag
Ein Vollamortisationsvertrag ist eine Form des Immobilienleasings, bei der die Leasingraten während der unkündbaren Grundmietzeit so bemessen sind, dass sie sämtliche Kosten des Leasinggebers – Anschaffung, Herstellung, Finanzierung und Gewinnaufschlag – vollständig decken. Der Leasingnehmer trägt damit wirtschaftlich das volle Objektrisiko, obwohl er nicht Eigentümer wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die im Bereich Gewerbeimmobilien oder Sale-and-lease-back-Transaktionen vermitteln, ist die Unterscheidung zwischen Voll- und Teilamortisation zentral, weil sie über die steuerliche Zurechnung der Immobilie entscheidet:
- Kostendeckung: Anders als beim Teilamortisationsvertrag, bei dem am Ende der Grundmietzeit ein Restwert offenbleibt (der über Andienungsrecht oder Mehrerlösbeteiligung ausgeglichen wird), ist beim Vollamortisationsvertrag nach Ablauf der Grundmietzeit rechnerisch keine Restforderung des Leasinggebers mehr offen.
- Bilanzielle Zurechnung: Nach dem BMF-Leasingerlass wird die Immobilie beim Vollamortisationsvertrag regelmäßig dem Leasinggeber zugerechnet, sofern die Grundmietzeit zwischen 40 % und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer liegt und keine für den Leasingnehmer besonders günstige Kauf- oder Verlängerungsoption vereinbart ist. Weicht die Vertragsgestaltung davon ab, kann die Zurechnung auf den Leasingnehmer kippen – mit erheblichen bilanziellen und steuerlichen Folgen.
- Optionen am Vertragsende: Häufig wird dennoch eine Kaufoption zum symbolischen Restwert oder eine automatische Verlängerungsoption vereinbart, ohne dass dies die Vollamortisation infrage stellt, solange die Optionsbedingungen nicht "zu günstig" sind.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Wertermittlung von leasingfinanzierten Gewerbeobjekten muss geprüft werden, ob und wann Kauf- oder Rückgabeoptionen bestehen, da dies den tatsächlichen Verfügungsspielraum des wirtschaftlichen Nutzers erheblich beeinflusst.
- Abgrenzung zum Mietvertrag: Da der Leasingnehmer beim Vollamortisationsvertrag faktisch alle Kosten trägt, ähnelt die wirtschaftliche Stellung eher einem ratenfinanzierten Erwerb als einer klassischen Miete – rechtlich bleibt es aber ein atypischer Nutzungsüberlassungsvertrag.
Beispiel aus der Praxis
Eine Leasinggesellschaft errichtet für ein Unternehmen ein Bürogebäude und vereinbart eine Grundmietzeit von 20 Jahren bei einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren. Die monatlichen Leasingraten sind so kalkuliert, dass sie am Ende der 20 Jahre die vollständigen Herstellungs- und Finanzierungskosten der Leasinggesellschaft gedeckt haben. Das Unternehmen hat danach eine Kaufoption zu einem symbolischen Restwert.
Rechtsgrundlage
- Leasingerlass des BMF (19.04.1971) – maßgeblich für die steuerliche und bilanzielle Zurechnung bei Voll- und Teilamortisationsverträgen.
- § 535 BGB / § 581 BGB – analoge Anwendung miet- bzw. pachtrechtlicher Grundsätze auf die Gebrauchsüberlassung.
- Kein eigenständiges Leasinggesetz; die Vertragsgestaltung folgt der allgemeinen Vertragsfreiheit (§ 311 BGB).