Vollzugsbedingung

Notarielle Immobilienkaufverträge sehen regelmäßig vor, dass bestimmte Handlungen erst nach Eintritt festgelegter Voraussetzungen erfolgen dürfen. Rechtlich handelt es sich dabei meist um aufschiebende Bedingungen im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB: Die vertraglich vorgesehene Rechtswirkung (z. B. die Fälligkeit des Kaufpreises) tritt erst mit dem Eintritt der Bedingung ein.

Typische Vollzugsbedingungen im Immobilienkaufvertrag sind unter anderem:

• die Löschung im Grundbuch eingetragener, nicht zu übernehmender Belastungen (z. B. Grundschulden des Verkäufers),
• der Verzicht Dritter auf ein bestehendes Vorkaufsrecht der Gemeinde,
• das Vorliegen der Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte,
• gegebenenfalls der Nachweis einer gesicherten Finanzierung des Käufers.

Erst wenn der Notar den Eintritt sämtlicher Vollzugsbedingungen (auch „Fälligkeitsvoraussetzungen" genannt) bestätigt, stellt er die sogenannte Fälligkeitsmitteilung an die Parteien aus, mit der der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. Fehlt eine Vollzugsbedingung dauerhaft (z. B. weil eine erforderliche Löschungsbewilligung nicht beigebracht werden kann), bleibt der Vertrag zwar wirksam geschlossen, wird aber nicht vollzogen; je nach vertraglicher Ausgestaltung kann dies ein Rücktrittsrecht auslösen.

Von der Vollzugsbedingung zu unterscheiden ist die auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB), bei der ein bereits eingetretenes Rechtsverhältnis bei Bedingungseintritt wieder entfällt – etwa wenn ein Vertrag automatisch hinfällig werden soll, falls eine Finanzierungszusage bis zu einem Stichtag nicht vorliegt.

Im notariellen Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Notar die Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank des Verkäufers vorliegen hat und die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet hat. Erst nach Eintritt dieser Vollzugsbedingungen versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.