Wohn- und Geschäftshaus
Auch: Geschäftshaus mit Wohnnutzung
Ein Wohn- und Geschäftshaus ist eine gemischt genutzte Immobilie, bei der im Erdgeschoss (und teils im ersten Obergeschoss) gewerbliche Einheiten wie Läden, Gastronomie, Praxen oder Büros untergebracht sind, während die oberen Geschosse dem Wohnen dienen. Es ist eine der häufigsten Bebauungsformen in deutschen Innenstädten und Stadtquartieren.
Ausführliche Erklärung
Wohn- und Geschäftshäuser sind aus Maklersicht wegen der gemischten Mieterstruktur und der unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse besonders erklärungsbedürftig:
- Mieterstruktur: Gewerbliche Mietverträge (Läden, Gastronomie, Praxen) unterliegen weitgehend der Vertragsfreiheit ohne den strengen Mieterschutz des Wohnraummietrechts, während Wohnungen in den Obergeschossen dem vollen Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB unterliegen. Diese doppelte Rechtsstruktur wirkt sich auf Ertragssicherheit und Verwaltungsaufwand aus.
- Planungsrecht: Wohn- und Geschäftshäuser sind typisch für Kern-, Misch- und Dorfgebiete (§§ 5, 6, 7 BauNVO), in denen Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe nebeneinander zulässig sind.
- Ertragswertermittlung: Der Verkehrswert wird meist im Ertragswertverfahren ermittelt, wobei Gewerbe- und Wohnmieten getrennt kapitalisiert werden, da sie unterschiedliche Liegenschaftszinssätze und Restnutzungsdauern aufweisen; Gewerbeflächen im Erdgeschoss erzielen oft deutlich höhere Quadratmetermieten als die Wohnungen darüber.
- Instandhaltung/WEG: Ist das Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, gelten für die gewerblichen Einheiten (Teileigentum) und die Wohnungen (Wohnungseigentum) gemeinsam die Regeln des WEG; bei der Kostenverteilung (z. B. Aufzug, Fassade) können unterschiedliche Nutzungsinteressen zu Konflikten in der Eigentümergemeinschaft führen.
- Lärm- und Immissionsschutz: Bei gastronomischer oder lauter gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss sind Auflagen zum Schallschutz zwischen den Nutzungseinheiten (Trittschall, Luftschall) besonders relevant und Gegenstand häufiger Streitigkeiten zwischen Gewerbe- und Wohnungsmietern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Innenstadtlage verfügt im Erdgeschoss über zwei Ladenlokale (Bäckerei, Friseursalon) und in den drei Obergeschossen über sechs Mietwohnungen. Der Verkäufer legt dem Makler getrennte Mietverträge für Gewerbe und Wohnen vor; der Gutachter ermittelt den Verkehrswert im Ertragswertverfahren mit separaten Kapitalisierungszinssätzen für die Gewerbe- und Wohnflächen.
Rechtsgrundlage
- §§ 5, 6, 7 BauNVO – Zulässigkeit gemischter Wohn-/Gewerbenutzung in Dorf-, Misch- und Kerngebieten.
- §§ 573 ff. BGB – Kündigungsschutz für die Wohnnutzungseinheiten.
- ImmoWertV – Vorgaben zur getrennten Wertermittlung von Gewerbe- und Wohnflächen im Ertragswertverfahren.