Zinshaus
Auch: Mietshaus
Ein Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus, das als Ganzes im Eigentum einer Person oder Gesellschaft steht und vollständig vermietet wird. Der Name geht auf die historische Bezeichnung der Mieteinnahmen als "Zinsen" (Hauszins) zurück; heute ist der Begriff Synonym für ein klassisches Renditeobjekt im Wohnimmobilienbereich.
Ausführliche Erklärung
Das Zinshaus ist eine der klassischen Anlageformen im deutschen Immobilienmarkt und aus Maklersicht in mehrfacher Hinsicht relevant:
- Abgrenzung zur Eigentumswohnung: Anders als beim Verkauf einzelner Eigentumswohnungen bleibt das Zinshaus als Ganzes ungeteilt im Eigentum eines Investors; es erfolgt keine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies erleichtert die einheitliche Verwaltung, verringert aber die Käuferzielgruppe (i. d. R. institutionelle oder vermögende private Investoren statt Eigennutzer).
- Bewertung: Der Verkehrswert eines Zinshauses wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertragswertverfahren ermittelt: Die Jahresrohmiete (Ist- oder nachhaltig erzielbare Miete) wird um Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) bereinigt und mit dem Liegenschaftszinssatz sowie der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert (sog. Vervielfältiger).
- Kennzahlen: In der Praxis wird häufig der "Kaufpreisfaktor" (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) als vereinfachte Bewertungskennzahl verwendet, um Zinshäuser vergleichbar zu machen; in Ballungsräumen liegen Faktoren häufig zwischen dem 20- und 35-fachen der Jahresmiete, abhängig von Lage, Mietniveau und Sanierungszustand.
- Mietrecht und Bestandsschutz: Da Zinshäuser oft Bestandsmietverträge mit Altmietern enthalten, sind Mieterhöhungsspielräume (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze), die Mietrendite sowie das Verhältnis von Ist- zu Marktmiete für die Renditekalkulation entscheidend.
- Verwaltungsaufwand: Der Eigentümer trägt als Alleineigentümer die gesamte Instandhaltungslast und -verantwortung (im Gegensatz zur verteilten Verantwortung in einer WEG), was bei größeren Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung) zu erheblichen Einmalinvestitionen führen kann.
Historisch stammt der Begriff aus dem 19. Jahrhundert, als Gründerzeit-Mietshäuser gezielt als Kapitalanlage errichtet wurden, um aus den Mieteinnahmen laufende "Zinsen" auf das eingesetzte Kapital zu erwirtschaften.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein unsaniertes Gründerzeit-Zinshaus mit 12 Wohnungen zum 24-fachen der Jahresnettokaltmiete. Nach einer energetischen Sanierung und Mieterhöhungen im gesetzlich zulässigen Rahmen steigert er die Mietrendite deutlich und verkauft das Objekt einige Jahre später mit einem höheren Faktor an einen institutionellen Käufer weiter.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – Vorgaben zum Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins und Bewirtschaftungskosten bei der Wertermittlung von Zinshäusern.
- §§ 558 ff. BGB – Grenzen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei bestehenden Mietverhältnissen (Kappungsgrenze), relevant für die Renditekalkulation.
- § 556d ff. BGB – Mietpreisbremse bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, relevant für die Anschlussvermietung nach Mieterwechsel.
- Keine eigenständige gesetzliche Definition des Begriffs "Zinshaus" selbst.