Zertifizierter Verwalter

Mit dem WEMoG (WEG-Reform, in Kraft seit 1. Dezember 2020) wurde erstmals ein einheitlicher Qualifikationsnachweis für Verwalter eingeführt, um die zuvor bestehende Zugangsfreiheit zum Beruf einzuschränken:

• Prüfung: Die Zertifizierung erfolgt durch eine bundesweit einheitliche Prüfung vor der IHK auf Grundlage der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Geprüft werden Kenntnisse aus WEG-Recht, Miet- und Vertragsrecht, Buchführung/Rechnungslegung, technischem Gebäudemanagement und Versicherungswesen.
• Ausnahmen von der Prüfungspflicht: Bestimmten Personen gelten kraft Rechtsverordnung als zertifiziert, ohne die IHK-Prüfung ablegen zu müssen – insbesondere Personen mit Befähigung zum Richteramt (Volljuristen) sowie Immobilienkaufleute, Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 ZertVerwV).
• Anspruch der Eigentümer: Seit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG am 1. Dezember 2023 anwendbar wurde (§ 48 Abs. 4 WEG), kann jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass nur noch ein zertifizierter Verwalter bestellt wird – unabhängig vom Mehrheitswillen der übrigen Eigentümer (Ausnahme bei kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten und Eigentümer-Verwalter). Wer am 1. Dezember 2020 bereits als Verwalter bestellt war, galt gegenüber dieser Gemeinschaft ohne Zertifizierung bis längstens 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 WEG).
• Nicht zu verwechseln mit der Zertifizierung selbst: Zertifizierter Verwalter zu sein, ist keine Berufszulassungsvoraussetzung (der Beruf bleibt grundsätzlich frei zugänglich, Gewerbeanmeldung genügt), sondern begründet lediglich den individuellen Rechtsanspruch der Eigentümer auf Bestellung einer entsprechend qualifizierten Person.

Für Makler ist die Regelung relevant, weil Käufer zunehmend nach der Qualifikation des bestehenden Verwalters fragen und ein fehlender Zertifizierungsnachweis in schwierigen Gemeinschaften (z. B. bei Sanierungsstau) ein Warnsignal für Verwaltungsqualität sein kann.

In einer Eigentümerversammlung schlägt der Beirat die Wiederbestellung des bisherigen, nicht zertifizierten Verwalters vor. Ein einzelner Eigentümer widerspricht unter Berufung auf § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG und verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – die Gemeinschaft muss diesem Anspruch nachkommen und darf keinen unqualifizierten Verwalter mehr wählen.