Zweckentfremdungsgenehmigung

Das Zweckentfremdungsrecht ist in Deutschland reines Landesrecht: Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG) und damit auch für Zweckentfremdungsverbote ausschließlich bei den Ländern, ohne dass es einer bundesgesetzlichen Ermächtigung bedarf; die konkrete Ausgestaltung erfolgt durch eigenständige Landesgesetze (z. B. Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin, Bayerisches Zweckentfremdungsgesetz, Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz) und ergänzende kommunale Satzungen, insbesondere in München, Frankfurt, Köln, Hamburg oder anderen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Wesentliche Praxispunkte für Makler:

• Geltungsbereich: Die Genehmigungspflicht gilt nur in per Rechtsverordnung oder Satzung förmlich festgelegten Gebieten (Gebietskulisse) mit angespanntem Wohnungsmarkt, nicht bundesweit einheitlich.
• Typische Zweckentfremdungstatbestände: Dauerhafte gewerbliche Nutzung von Wohnraum, Nutzung als Ferienwohnung oder Kurzzeitvermietung über Plattformen, Leerstand über einen bestimmten Zeitraum (häufig drei bis sechs Monate) sowie Abriss von Wohnraum ohne Ersatzbau.
• Genehmigungsverfahren: Der Eigentümer muss bei der zuständigen Wohnungsbehörde eine Genehmigung beantragen; diese wird häufig nur befristet, unter Auflagen oder gegen eine Ausgleichszahlung (Ersatzwohnraum schaffen oder Ausgleichsbetrag zahlen) erteilt.
• Sanktionen: Zweckentfremdung ohne Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit empfindlichen Bußgeldern (in einzelnen Kommunen bis zu 500.000 Euro) sowie einer Rücknutzungsverfügung (Wiederherstellung als Wohnraum) geahndet werden.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Immobilien, die als Ferienwohnung, Boardinghouse oder Gewerbefläche genutzt werden sollen, muss stets geprüft werden, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich und bereits vorhanden ist. Fehlt sie, drohen dem Käufer erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken.
• Bestandsschutz: Bereits genehmigte oder vor Einführung der Verbotsvorschrift bestehende Nutzungen genießen regelmäßig Bestandsschutz, müssen aber im Einzelfall nachgewiesen werden (z. B. durch ältere Nutzungsgenehmigungen oder Meldebescheinigungen).

Ein Eigentümer möchte eine Altbauwohnung in München dauerhaft über eine Ferienwohnungsplattform vermieten. Da München eine Zweckentfremdungssatzung mit Genehmigungspflicht hat, muss er vorab bei der zuständigen Behörde eine Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen. Ohne diese Genehmigung drohen ihm ein Bußgeld und die Anordnung, die Wohnung wieder dauerhaft zu Wohnzwecken zu vermieten.