Zweckentfremdungsverbot

Für Makler ist das Zweckentfremdungsverbot besonders bei der Vermittlung von Ferienwohnungen, gemischt genutzten Immobilien und bei Umnutzungswünschen von Eigentümern relevant. Wichtige Eckpunkte:

• Rechtsgrundlage: Es gibt kein bundeseinheitliches Zweckentfremdungsgesetz. Grundlage ist das Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs (Mietrechtsverbesserungsgesetz, Art. 6 § 1 MRVerbG), das die Bundesländer ermächtigt, per Landesverordnung Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist. Städte wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Frankfurt haben auf dieser Grundlage eigene Zweckentfremdungssatzungen bzw. -verordnungen erlassen, die im Detail unterschiedlich ausgestaltet sind.
• Erfasste Tatbestände (je nach Kommune leicht abweichend): gewerbliche Nutzung von Wohnraum (Büro, Praxis, Ferienwohnung), Leerstand über einen bestimmten Zeitraum (häufig drei bis sechs Monate), Abriss von Wohnraum ohne Genehmigung sowie teilweise auch die Nutzung als Zweitwohnung.
• Genehmigungspflicht: Eine Zweckentfremdung ist grundsätzlich nur mit behördlicher Genehmigung zulässig, die häufig mit Auflagen verbunden wird (z. B. Ausgleichszahlung, Schaffung von Ersatzwohnraum). Ohne Genehmigung drohen empfindliche Bußgelder, in einzelnen Städten bis zu 500.000 Euro.
• Ferienwohnungen/Airbnb: In vielen Großstädten ist die Vermietung einer kompletten Wohnung als Ferienwohnung über einen bestimmten Zeitraum (z. B. mehr als 8–12 Wochen pro Jahr, je nach Satzung) genehmigungspflichtig; die Vermietung einzelner Zimmer bei Eigennutzung ist meist privilegiert und genehmigungsfrei.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei der Vermittlung von Wohnungen zur gewerblichen Nutzung oder als Ferienimmobilie sollte der Makler den Käufer/Mieter auf die örtliche Zweckentfremdungssatzung hinweisen und ggf. zur Klärung bei der zuständigen Wohnungsbehörde raten.
• Anhaltender Leerstand einer Wohnung (z. B. bei Spekulationsobjekten) kann bereits ohne aktive Umnutzung ein Bußgeld auslösen – ein Punkt, der bei Investorengesprächen aufzuklären ist.
• Die konkreten Fristen, Bußgeldhöhen und Ausnahmen unterscheiden sich von Kommune zu Kommune erheblich – eine pauschale bundesweite Aussage ist nicht möglich, im Einzelfall muss die örtliche Satzung geprüft werden.

Ein Eigentümer möchte seine Eigentumswohnung in München dauerhaft über ein Buchungsportal als Ferienwohnung vermieten. Da München eine Zweckentfremdungssatzung mit Genehmigungspflicht für die vollständige Fremdvermietung als Ferienwohnung hat, muss er vorab eine Genehmigung bei der zuständigen Stelle beantragen. Ohne diese Genehmigung drohen ihm empfindliche Bußgelder.