Dorfgebiet
Auch: MD · Dorfgebiete
Ein Dorfgebiet (Kürzel „MD") ist ein Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung, in dem landwirtschaftliche Hofstellen, Wohnhäuser, kleinere Handwerksbetriebe und nicht störendes Gewerbe nebeneinander bestehen dürfen. Es bildet die typische Nutzungsmischung eines gewachsenen Dorfkerns rechtlich ab.
Ausführliche Erklärung
Das Dorfgebiet ist in § 5 BauNVO geregelt und dient „der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen, der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben sowie der Erholung". Zulässig sind:
- Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe einschließlich zugehöriger Wohnungen,
- sonstiges Wohnen,
- Betriebe zur Be- und Verarbeitung sowie Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
- nicht störende Gewerbebetriebe, Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften, kleinere Beherbergungsbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Besonderheit gegenüber allen anderen Baugebieten: Auf die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe ist vorrangig Rücksicht zu nehmen – Wohnnutzung muss ortsübliche Immissionen (Gerüche, Betriebslärm) landwirtschaftlicher Anlagen stärker hinnehmen als in reinen oder allgemeinen Wohngebieten. Für Makler ist das ein wichtiger Aufklärungspunkt bei der Vermarktung von Immobilien im Dorfgebiet: Käufer, die „ländliche Idylle ohne Landwirtschaft" erwarten, müssen über die planungsrechtlich zulässige Nachbarschaft zu Ställen, Maschinenhallen und Geruchsimmissionen informiert werden. Das Maß der zulässigen Nutzung (GRZ, GFZ, Geschosszahl) wird durch den Bebauungsplan festgesetzt; existiert kein B-Plan, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB und dem Charakter der näheren Umgebung. Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 gibt es mit dem „Dörflichen Wohngebiet" (§ 5a BauNVO) einen ergänzenden Gebietstyp für stärker wohngeprägte dörfliche Lagen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan weist einen Ortskern als Dorfgebiet (MD) aus. Ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Rinderhaltung liegt direkt neben einem Neubaugebiet mit Einfamilienhäusern. Beschweren sich Anwohner über Stallgeruch, haben sie im Dorfgebiet schlechtere Erfolgsaussichten als in einem allgemeinen Wohngebiet, da der Immissionsschutz hier zugunsten der Landwirtschaft eingeschränkt ist.
Rechtsgrundlage
- § 5 BauNVO – Definiert Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen des Dorfgebiets.
- § 34 BauGB – Maßgeblich, wenn kein Bebauungsplan besteht und sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung richtet.