Dörfliches Wohngebiet
Auch: MDW
Das Dörfliche Wohngebiet (Kürzel „MDW") ist ein Baugebietstyp, der 2017 zusätzlich zur Baunutzungsverordnung eingeführt wurde. Er ermöglicht Wohnbebauung in dörflich geprägten Ortsteilen, die aber im Vergleich zum klassischen Dorfgebiet stärker wohnorientiert sind und weniger landwirtschaftliche Nutzung aufweisen.
Ausführliche Erklärung
Mit der BauNVO-Novelle 2017 reagierte der Gesetzgeber auf den Strukturwandel in ländlichen Regionen: Viele ehemalige Dorfgebiete verlieren ihre landwirtschaftliche Prägung, weil Hofstellen aufgegeben werden und Wohnnutzung überwiegt. Das Dörfliche Wohngebiet nach § 5a BauNVO schließt diese Regelungslücke. Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit zugehörigen Wohnungen,
- der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Handwerksbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie kleinere Beherbergungsbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Der wesentliche Unterschied zum Dorfgebiet (§ 5 BauNVO): Im MDW hat das Wohnen eine stärkere Gewichtung, während die Rücksichtnahme auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe zurücktritt – der Immissionsschutz für Anwohner ist also höher als im klassischen Dorfgebiet, aber niedriger als im allgemeinen Wohngebiet. Für Makler ist dieser Gebietstyp relevant bei der Vermarktung von Grundstücken in Umnutzungsgebieten ehemaliger Höfe oder bei Nachverdichtung im ländlichen Raum: Käufer profitieren von einer wohnfreundlicheren Nutzungsstruktur, müssen aber weiterhin mit vereinzelter landwirtschaftlicher Nachbarschaft rechnen. Kommunen können mit dem MDW gezielt Innenentwicklung fördern, ohne bestehende landwirtschaftliche Betriebe vollständig zu verdrängen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde stellt für einen ehemaligen Hofstellenbereich, in dem inzwischen überwiegend Wohnhäuser stehen und nur noch ein aktiver Landwirtschaftsbetrieb existiert, einen Bebauungsplan mit der Festsetzung „Dörfliches Wohngebiet (MDW)" auf. Neue Einfamilienhäuser sind dadurch planungsrechtlich klar zulässig, während der verbleibende Hof Bestandsschutz genießt.
Rechtsgrundlage
- § 5a BauNVO – Regelt Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen des Dörflichen Wohngebiets (eingeführt durch die BauNVO-Novelle 2017).