Festsetzungen des Bebauungsplans
Auch: Planfestsetzungen · Bebauungsplan-Festsetzungen
Festsetzungen sind die einzelnen, rechtsverbindlichen Regelungen, aus denen ein Bebauungsplan besteht – etwa zur Art der Nutzung (z. B. Wohngebiet), zum Maß der Nutzung (z. B. Geschosszahl, Grundflächenzahl), zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen. Sie sind für jedes Grundstück im Plangebiet unmittelbar verbindlich.
Ausführliche Erklärung
Der zulässige Inhalt eines Bebauungsplans ist in § 9 BauGB als grundsätzlich abschließender Festsetzungskatalog geregelt: Die Gemeinde darf nur solche Regelungen treffen, für die das Gesetz eine Rechtsgrundlage bietet. Zu den wichtigsten Festsetzungsarten zählen:
- Art der baulichen Nutzung (z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) – Details dazu liefert die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
- Maß der baulichen Nutzung (z. B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen).
- Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise) und überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien).
- Verkehrs-, Grün- und Ausgleichsflächen, Flächen für Gemeinbedarf, Stellplätze, Ver- und Entsorgung.
- Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, etwa Lärmschutz.
Die konkreten Werte zu Art und Maß der Nutzung werden regelmäßig durch die BauNVO ausgefüllt und ergänzt, auf die der Bebauungsplan Bezug nimmt. Festsetzungen binden sowohl die Baugenehmigungsbehörde als auch private Bauherren unmittelbar: Ein Bauantrag, der den Festsetzungen widerspricht, ist grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, sofern keine Befreiung (§ 31 BauGB) erteilt wird.
Für Makler und Käufer sind die Festsetzungen die wichtigste Informationsquelle, um zu beurteilen, welche Nutzung und welches Bauvolumen auf einem Grundstück überhaupt zulässig sind – etwa ob eine Aufstockung, ein Anbau oder eine gewerbliche Nutzung planungsrechtlich möglich ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt für ein Grundstück eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, zwei Vollgeschosse und eine offene Bauweise fest. Ein Bauherr, der ein drittes Geschoss aufstocken möchte, benötigt entweder eine Befreiung von den Festsetzungen oder eine Planänderung – ohne diese ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig.
Rechtsgrundlage
- § 9 BauGB – abschließender Katalog möglicher Festsetzungen eines Bebauungsplans.
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) – konkretisiert Art und Maß der baulichen Nutzung.
- § 31 BauGB – Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen.