Kaution (Mietkaution)
Auch: Mietsicherheit · Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Einzug stellt, um mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzudecken – etwa rückständige Miete oder Schäden an der Mietsache. Bei Wohnraum darf sie höchstens das Dreifache der Netto-Kaltmiete betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden.
Ausführliche Erklärung
§ 551 BGB regelt die Mietsicherheit für Wohnraummietverhältnisse abschließend und zwingend zugunsten des Mieters. Vereinbarungen, die von den folgenden Vorgaben zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam:
- Höchstbetrag: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen.
- Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
- Getrennte Anlage: Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem Kautionskonto bei einem Kreditinstitut, das für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist.
- Verzinsung: Die Kaution ist zu verzinsen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen in Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist, um offene Ansprüche (z. B. aus der Nebenkostenabrechnung) mit der Kaution zu verrechnen; nicht benötigte Beträge sind dem Mieter samt Zinsen zurückzuzahlen. Eine feste gesetzliche Frist hierfür nennt § 551 BGB nicht; in der Praxis haben sich – abhängig vom Einzelfall – Zeiträume von bis zu sechs Monaten als üblich etabliert.
Für Gewerberaummiete gilt § 551 BGB nicht; hier ist die Höhe und Ausgestaltung der Kaution frei verhandelbar.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin zahlt bei Einzug eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten, verteilt auf drei monatliche Raten. Der Vermieter legt den Betrag auf einem separaten Kautionssparkonto an. Nach Auszug verrechnet er berechtigte Ansprüche aus einer Nebenkostennachzahlung mit der Kaution und zahlt den verbleibenden Betrag samt aufgelaufener Zinsen an die Mieterin zurück.
Rechtsgrundlage
- § 551 BGB – Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatskaltmieten, Ratenzahlungsrecht, getrennte und verzinsliche Anlage.