Kautionsablöse

Verkauft ein Eigentümer eine vermietete Immobilie, geht der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566a BGB) – unabhängig davon, ob der Verkäufer die Kaution tatsächlich an den Käufer weiterleitet. Damit der Verkäufer nicht doppelt haftet (er bleibt dem Mieter gegenüber subsidiär haftbar, wenn der Käufer die Kaution später nicht zurückzahlen kann), wird im Kaufvertrag regelmäßig eine Kautionsablöse vereinbart.

Für den Makler ist praxisrelevant:

• Mechanik: Der Kaufpreis wird um die Höhe der vorhandenen Mieterkaution(en) reduziert bzw. der Käufer zahlt den Kautionsbetrag zusätzlich an den Verkäufer, damit dieser die Kaution "übergeben" kann. In der Praxis wird meist der Kaufpreis entsprechend gemindert (Anrechnung), sodass kein gesonderter Zahlungsfluss nötig ist.
• Absicherung des Verkäufers: Da der Verkäufer subsidiär haftet, falls der Käufer die Kaution bei Mietende nicht zurückzahlt (§ 566a Satz 2 BGB), sollte im Kaufvertrag eine klare Regelung zur Übergabe der Kaution (Betrag, Form: Sparbuch, Bankbürgschaft, Barkaution) sowie idealerweise eine Nachweispflicht des Käufers über die insolvenzsichere Anlage vereinbart werden.
• Form der Kaution: Ist die Kaution als Sparbuch oder verpfändetes Konto hinterlegt, muss dieses formgerecht auf den Käufer übertragen werden (Abtretung, Umschreibung). Bei Barkaution genügt die buchhalterische/vertragliche Übernahme.
• Praxisrelevanz: Ein sorgfältiges Kautionsverzeichnis (siehe verwandter Begriff) ist Voraussetzung für eine korrekte Kautionsablöse – fehlt es, drohen Streitigkeiten über Höhe und Anlageform bei Mietende.

Ein Verkäufer hat von seinem Mieter eine Barkaution in Höhe von 1.800 Euro (drei Monatsmieten) erhalten und auf einem separaten Kautionskonto angelegt. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer diese Kaution übernimmt; der Kaufpreis wird entsprechend um 1.800 Euro gemindert. Nach Eigentumsübergang ist der Käufer alleiniger Schuldner der Kautionsrückzahlung gegenüber dem Mieter.