Kautionsverzeichnis

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder größeren Wohnungsbeständen mit mehreren Mietparteien ist ein sauberes Kautionsverzeichnis unerlässlich, da mit dem Eigentumsübergang sämtliche Kautionsansprüche und -pflichten kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen (§ 566a BGB). Ohne vollständige Dokumentation drohen später Streitigkeiten darüber, welche Kaution in welcher Höhe und Form tatsächlich existiert.

Für den Makler ist Folgendes wichtig:

• Inhalt des Verzeichnisses: Name des Mieters, Wohnungsnummer, Kautionshöhe, Anlageform (Barkaution, Sparbuch, Bankbürgschaft, Kautionsversicherung), Datum der Einzahlung, ggf. bereits erfolgte Verzinsung sowie Hinweise auf laufende Aufrechnungen (z. B. wegen Schönheitsreparaturen oder Mietrückständen).
• Abgleich mit Mietverträgen: Der Makler sollte das Kautionsverzeichnis mit den tatsächlichen Mietverträgen und Kontoauszügen abgleichen, um Diskrepanzen (z. B. nicht vollständig eingezahlte Kautionen) vor Verkauf aufzudecken.
• Rechtssicherheit für Käufer: Ein vollständiges und geprüftes Kautionsverzeichnis schützt den Käufer davor, bei Mietende überraschend höhere Kautionsrückzahlungen leisten zu müssen, als im Kaufpreis kalkuliert.
• Vertragliche Verankerung: Üblicherweise wird das Kautionsverzeichnis als Anlage dem notariellen Kaufvertrag beigefügt und der Verkäufer versichert die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben (Garantieerklärung).
• Praxisrelevanz bei Portfolioverkäufen: Bei größeren Mehrfamilienhäusern oder Wohnungspaketen ist ein präzises Kautionsverzeichnis oft entscheidend für die Due-Diligence-Prüfung durch institutionelle Käufer.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit zwölf Mietparteien erstellt der Verkäufer ein Kautionsverzeichnis, das für jede Wohnung Mietername, Kautionshöhe und Anlageform auflistet. Bei der Prüfung stellt sich heraus, dass bei zwei Wohnungen die Kaution nur teilweise eingezahlt wurde – ein wichtiger Hinweis für den Käufer, der dies in die Kaufpreisverhandlung einbezieht.