Maklerrecht und Pflichten
Auch: Recht der Immobilienmakler · Maklerberufsrecht
Maklerrecht und Pflichten bezeichnet die Gesamtheit der Vorschriften, die die Tätigkeit von Immobilienmaklern in Deutschland regeln: den Zugang zum Beruf, den zivilrechtlichen Maklervertrag mit Provisionsanspruch sowie die berufs- und verbraucherschützenden Pflichten gegenüber Auftraggebern und Vertragsparteien.
Ausführliche Erklärung
Das Maklerrecht setzt sich aus mehreren, unterschiedlich verorteten Regelungsebenen zusammen:
- Zivilrechtliche Grundlage: § 652 BGB definiert den Maklervertrag als erfolgsabhängiges Rechtsverhältnis – der Makler erhält seinen Lohn nur, wenn durch seine Vermittlung oder seinen Nachweis tatsächlich ein Hauptvertrag zustande kommt.
- Verbraucherschutz beim Immobilienkauf: Für Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben, gelten seit 2020 besondere Schutzvorschriften der §§ 656a bis 656d BGB, unter anderem das Textformerfordernis für den Maklervertrag (§ 656a BGB) sowie Regeln zur Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird (§ 656c BGB).
- Gewerberecht: Die berufliche Tätigkeit als Immobilienmakler ist gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO) erlaubnispflichtig. Voraussetzung für die Erlaubnis sind persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse; eine allgemeine Sachkundeprüfung ist für Makler – anders als etwa für Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO – nicht vorgeschrieben. Seit 2018 besteht zudem eine Weiterbildungspflicht nach § 15b der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
- Berufspflichten: Aus dem Maklervertrag und ergänzend aus der Rechtsprechung ergeben sich Sorgfalts-, Aufklärungs- und Verschwiegenheitspflichten des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber sowie – je nach Fallgestaltung – auch gegenüber der anderen Vertragspartei (etwa Hinweispflichten auf werterhebliche Mängel, die dem Makler bekannt sind).
Für die Praxis bündelt der Begriff damit alle Rechtsfragen, die ein Makler von der Gewerbeanmeldung über den Abschluss des Maklervertrags bis zur Durchsetzung oder Abwehr eines Provisionsanspruchs kennen muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler beantragt bei der zuständigen Behörde die Erlaubnis nach § 34c GewO, schließt anschließend mit einer Verkäuferin einen in Textform dokumentierten Alleinauftrag und klärt den späteren Käufer im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht über einen ihm bekannten Wasserschaden im Keller auf. Erst mit notariellem Abschluss des Kaufvertrags entsteht sein Provisionsanspruch nach § 652 BGB.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags; Provisionsanspruch nur bei Vermittlungs- oder Nachweiserfolg.
- § 34c GewO – Erlaubnispflicht für die gewerbliche Maklertätigkeit; Voraussetzungen Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.
- §§ 656a–656d BGB – Verbraucherschützende Sonderregeln beim Immobilienmaklervertrag (Textform, Provisionsteilung, Zahlungsnachweis).