Oberkante
Auch: OK
Die Oberkante (Kürzel OK) ist ein im Bebauungsplan festgesetzter Bezugspunkt zur Bestimmung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen – etwa die Oberkante des fertigen Erdgeschossfußbodens, der Rohdecke oder der angrenzenden Straße, von der aus First- und Traufhöhen gemessen werden.
Ausführliche Erklärung
Nach § 18 BauNVO kann der Bebauungsplan die zulässige Höhe baulicher Anlagen als Festsetzung bestimmen und muss dabei einen eindeutigen unteren und oberen Bezugspunkt definieren. Gebräuchliche Bezugspunkte sind:
- Oberkante Straße (OK Straße): Häufigster Bezugspunkt, meist die Mitte der angrenzenden Erschließungsstraße.
- Oberkante Gelände (OK Gelände): Bezug auf das (natürliche oder festgesetzte) Geländeniveau am Gebäude.
- Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss (OK FFB EG): Bezug auf die Höhe des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss.
Von diesem unteren Bezugspunkt aus werden im Bebauungsplan die zulässigen Höchstmaße definiert, meist als:
- Firsthöhe (FH): höchster Punkt des Daches.
- Traufhöhe (TH): Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut.
- Oberkante des obersten Vollgeschosses (OK): häufig verwendet zur Begrenzung von Flachdachbauten oder zur Definition der zulässigen Gebäudehöhe unabhängig von der Dachform.
Für Makler und Bauherren ist die korrekte Bestimmung der Bezugs-Oberkante entscheidend, weil geringe Abweichungen im Geländeniveau (z. B. bei Hanggrundstücken) erhebliche Auswirkungen auf die zulässige Gesamthöhe und damit auf die Anzahl möglicher Geschosse haben können. Bei der Prüfung von Neubauvorhaben oder Aufstockungen sollte daher stets die genaue Definition der Oberkante im jeweiligen Bebauungsplan (meist in der Nutzungsschablone oder den textlichen Festsetzungen) herangezogen werden – unklare oder fehlende Bezugspunkte führen in der Praxis häufig zu Streitigkeiten mit der Bauaufsichtsbehörde.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt fest: "Oberkante (OK) max. 9,50 m über Oberkante Straße". Bei einem Hanggrundstück mit unterschiedlicher Höhenlage zur Straße muss der Bauherr exakt ermitteln, welcher Straßenpunkt als Bezug gilt (z. B. Mitte der Grundstückszufahrt), um die maximal zulässige Gebäudehöhe korrekt zu bestimmen und eine spätere Beanstandung durch die Bauaufsicht zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- § 18 BauNVO – Ermächtigung und Vorgaben zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan, inkl. Bezugspunktbestimmung.
- § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB – Grundlage für Maßfestsetzungen im Bebauungsplan, zu denen Höhenfestsetzungen zählen.
- Landesbauordnungen – ergänzende Regelungen zur Geschossigkeit und zulässigen Gebäudehöhe, insbesondere für die bauordnungsrechtliche Abstandsflächenberechnung.