Treuhandvermögen

Das deutsche Recht kennt keine eigenständige gesetzliche Definition der „Treuhand" als Rechtsinstitut; sie wird vielmehr aus allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen abgeleitet. Grundlage ist regelmäßig ein Geschäftsbesorgungsverhältnis (§ 675 BGB), das die Vorschriften des Auftragsrechts für entgeltliche Tätigkeiten für anwendbar erklärt – insbesondere § 667 BGB, wonach der Beauftragte alles herauszugeben hat, was er zur Ausführung des Auftrags erhalten oder aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat. In der Immobilienwirtschaft entsteht Treuhandvermögen typischerweise bei Notaren (Notaranderkonto für Kaufpreiszahlungen), bei WEG-Verwaltern (Verwaltung der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft), bei Bauträgern (Kundengelder im Rahmen der MaBV-Sicherungspflichten) sowie bei Sanierungsträgern, die öffentliche Sanierungsmittel treuhänderisch bewirtschaften.

Praktisch entscheidend ist die klare Trennung von Treuhandvermögen und Eigenvermögen des Treuhänders – etwa durch offene Fremdgeldkonten, die erkennbar auf den Namen des Treugebers oder als Fremdgeldkonto geführt werden. Diese Trennung schützt den Treugeber vor allem im Insolvenzfall des Treuhänders: Wer nachweisen kann, dass ein Vermögensgegenstand wirtschaftlich nicht dem Vermögen des Insolvenzschuldners zuzuordnen ist, hat nach § 47 InsO ein Aussonderungsrecht und kann den Gegenstand aus der Insolvenzmasse herausverlangen, statt lediglich als Insolvenzgläubiger an der Verteilung teilzunehmen. Fehlt eine saubere Kontentrennung, besteht das Risiko, dass Treugeldkonten faktisch mit dem Eigenvermögen vermischt und im Insolvenzfall Teil der Masse werden.

Ein WEG-Verwalter nimmt für die von ihm verwaltete Eigentümergemeinschaft Hausgelder ein und führt sie auf einem offenen Fremdgeldkonto im Namen der Gemeinschaft. Gerät der Verwalter selbst in Insolvenz, bleibt dieses Treuhandvermögen der Gemeinschaft zugeordnet und fällt nicht in die Insolvenzmasse des Verwalters.