Vertraulichkeitsvereinbarung
Auch: NDA · Non-Disclosure Agreement · Geheimhaltungsvereinbarung
Eine Vertraulichkeitsvereinbarung (auch NDA, von englisch "Non-Disclosure Agreement") verpflichtet die Vertragsparteien, vertrauliche Informationen über eine Immobilie oder Transaktion – etwa Verkaufspreis, Finanzkennzahlen oder die Identität der Beteiligten – nicht an Dritte weiterzugeben. Im Maklergeschäft kommt sie vor allem bei diskreten Verkäufen und größeren Gewerbetransaktionen zum Einsatz.
Ausführliche Erklärung
Vertraulichkeitsvereinbarungen sind im deutschen Immobiliengeschäft kein gesetzlich geregelter Vertragstyp, sondern beruhen auf der allgemeinen Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB). Für Makler sind sie in mehreren Konstellationen praxisrelevant:
- Off-Market-Vermarktung: Bei diskreten Verkäufen (Prominente, sensible Unternehmenslagen, familiäre Gründe) verlangt der Verkäufer häufig, dass Interessenten vor Erhalt detaillierter Objektunterlagen eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschreiben, bevor Adresse, Grundriss oder Preisvorstellung offengelegt werden.
- Gewerbeimmobilien und Portfoliotransaktionen: Bei größeren Investmentdeals (Share Deals, Paketverkäufe) ist eine NDA vor Übergabe des Datenraums (Due-Diligence-Unterlagen) Marktstandard, da hier wirtschaftlich sensible Kennzahlen (Mietverträge, Betriebskosten, Ertragswerte) offengelegt werden.
- Typischer Inhalt: Definition der vertraulichen Informationen, Zweckbindung (nur zur Prüfung der Kaufentscheidung), Verbot der Weitergabe an Dritte, Vertragsstrafe bei Verstoß, Laufzeit der Verschwiegenheitspflicht (häufig ein bis mehrere Jahre über die Transaktion hinaus), Rückgabe- oder Löschpflicht der Unterlagen bei Nichtzustandekommen des Geschäfts.
- Verhältnis zum Datenschutz: Die NDA ersetzt nicht die datenschutzrechtlichen Pflichten nach der DSGVO, insbesondere wenn personenbezogene Daten (z. B. Namen von Mietern) im Datenraum enthalten sind – hier sind zusätzlich Auftragsverarbeitungs- oder Vertraulichkeitsregelungen nach Art. 5, 32 DSGVO zu beachten.
- Durchsetzbarkeit: Da NDAs meist keine harten Vertragsstrafen enthalten (oder diese als AGB unwirksam wären, siehe Vertragsstrafeklausel im Maklervertrag), ist ihre praktische Durchsetzung oft schwierig; sie wirken vor allem als Signal für professionelles Vorgehen und schaffen eine vertragliche Grundlage für Schadensersatzansprüche im Verstoßfall.
Für den Makler ist die Vertraulichkeitsvereinbarung ein wichtiges Instrument, um das Vertrauen diskretionsbedürftiger Verkäufer zu gewinnen und gleichzeitig die eigene Verschwiegenheitspflicht gegenüber allen Beteiligten vertraglich abzusichern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer möchte sein Mehrfamilienhaus diskret veräußern, ohne dass Mieter oder Nachbarn vom Verkauf erfahren. Bevor der Makler interessierten Investoren die vollständigen Objektunterlagen inklusive Mietverträgen zusendet, lässt er jeden Interessenten eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterschreiben, die die Weitergabe der Informationen an Dritte untersagt.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 1 BGB – Vertragsfreiheit als Grundlage für die individuelle Vereinbarung von Vertraulichkeitspflichten.
- § 241 Abs. 2 BGB – allgemeine Schutz- und Rücksichtnahmepflichten, die auch ohne ausdrückliche NDA im Rahmen vorvertraglicher Beziehungen gelten können.