Vorbehaltsnutzung

Die Vorbehaltsnutzung ist kein eigenständiger gesetzlicher Begriff, sondern die gängige Bezeichnung für ein Gestaltungsmittel bei Übergabeverträgen: Eltern übertragen zu Lebzeiten Haus oder Wohnung an die Kinder, wollen aber weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen behalten. Zwei Formen sind zu unterscheiden:

• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen und die Nutzungen ziehen, also vermieten oder verpachten und die Erträge behalten. Er trägt regelmäßig die gewöhnlichen Lasten und Unterhaltungskosten.
• Wohnrecht (§ 1093 BGB, als beschränkte persönliche Dienstbarkeit): Der Berechtigte darf die Räume nur selbst bewohnen, nicht vermieten oder Dritten überlassen, und erzielt daher keine Vermietungseinkünfte.

Beide Rechte sind höchstpersönlich und unübertragbar, werden aber zur dinglichen Absicherung als Reallast bzw. beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und binden damit auch spätere Erwerber. Für die Wirksamkeit ist notarielle Beurkundung der Vereinbarung sowie die Grundbucheintragung erforderlich; eine rein schuldrechtliche Abrede reicht nicht aus. Schenkungsteuerlich mindert der kapitalisierte Wert der Vorbehaltsnutzung den Wert der Schenkung, da der neue Eigentümer die Immobilie zunächst nicht frei nutzen kann. Für Makler ist die Vorbehaltsnutzung relevant, weil sie den Verkehrswert und die Vermarktbarkeit einer Immobilie erheblich mindert, solange sie im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Vater überträgt sein Einfamilienhaus notariell auf seine Tochter, behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Er bewohnt das Haus weiter und kann es bei Bedarf auch vermieten und die Miete behalten. Die Tochter ist zwar Eigentümerin, kann das Haus aber erst nach Erlöschen des Nießbrauchs (in der Regel mit dem Tod des Vaters) selbst nutzen oder unbelastet verkaufen.