Abweichende Bauweise
Auch: Besondere Bauweise
Die abweichende Bauweise ist eine besondere, im Bebauungsplan festgesetzte Bauform, die weder der offenen Bauweise (Einzel-/Doppelhäuser mit Grenzabstand) noch der geschlossenen Bauweise (Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand) entspricht, sondern individuelle Vorgaben der Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet enthält.
Ausführliche Erklärung
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kennt in § 22 grundsätzlich die offene Bauweise (Gebäude mit seitlichem Grenzabstand, z. B. Einzel-, Doppelhäuser, Hausgruppen bis 50 m Länge) und die geschlossene Bauweise (Bebauung von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze ohne seitlichen Grenzabstand). Passt keine dieser beiden Formen zum städtebaulichen Konzept, kann die Gemeinde nach § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise festsetzen.
Praxisrelevante Ausprägungen:
- Längenbegrenzung von Hausgruppen abweichend von der 50-Meter-Regel der offenen Bauweise.
- Vorgabe einer bestimmten Gebäudestellung (z. B. Kettenhäuser, versetzte Bauweise, Höfe).
- Zulassung von Grenzbebauung nur auf einer Seite (halboffene Bauweise).
- Kombination von Elementen offener und geschlossener Bauweise innerhalb eines Baugebiets.
Für den Makler ist relevant: Die konkrete zulässige Bauweise ergibt sich immer aus den textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans – ohne dessen Prüfung lässt sich weder die Bebaubarkeit noch die Zulässigkeit eines geplanten Um- oder Neubaus beurteilen. Bei Bestandsimmobilien in Gebieten mit abweichender Bauweise können bauliche Erweiterungen (z. B. Anbauten an die Grundstücksgrenze) nur im Rahmen der festgesetzten Sonderregelung erfolgen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde plant ein neues Wohngebiet mit versetzt zueinander angeordneten Reihenhausgruppen, die teils an der Grundstücksgrenze, teils mit Abstand gebaut werden sollen. Da dies weder der klassischen offenen noch der geschlossenen Bauweise entspricht, setzt der Bebauungsplan eine abweichende Bauweise mit konkreten zeichnerischen Vorgaben zur Gebäudestellung fest.
Rechtsgrundlage
- § 22 Abs. 4 BauNVO – Ermächtigung der Gemeinde, eine von der offenen und geschlossenen Bauweise abweichende Bauweise festzusetzen.
- § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Festsetzungsmöglichkeit der Bauweise als Inhalt des Bebauungsplans.